本月樓市核心觀點(diǎn)：
1. 房地產(chǎn)需求端的修復(fù)動(dòng)力強(qiáng)于供應(yīng)端。1-6月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額和新開(kāi)工面積同比降幅繼續(xù)擴(kuò)大，商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額同比降幅收窄。宏觀和地方針對(duì)樓市出臺(tái)的各類(lèi)調(diào)控政策逐漸顯效。
2. 全國(guó)樓市整體弱復(fù)蘇，追及去年有難度。多地“停貸”事件頻發(fā)，雖風(fēng)險(xiǎn)可控，但或一定程度上拖累市場(chǎng)恢復(fù)節(jié)奏。目前痛點(diǎn)主要在房企的現(xiàn)金流上，房地產(chǎn)的調(diào)控政策仍有一定的發(fā)力空間。
具體解讀如下：
一、供應(yīng)：6月新開(kāi)工面積同比降幅超45%
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額：2022年1-6月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額6.8萬(wàn)億元，同比下降5.4%。其中，住宅開(kāi)發(fā)投資額5.2萬(wàn)億元，同比下降4.5%。6月當(dāng)月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額1.6萬(wàn)億元，同比下降9.4%，單月降幅較5月擴(kuò)大1.6個(gè)百分點(diǎn)。
房屋施工面積：2022年1-6月，全國(guó)房屋施工面積84.9億平方米，同比下降2.8%。其中，住宅施工面積59.9億平方米，同比下降2.9%。
房屋新開(kāi)工面積： 2022年1-6月，全國(guó)房屋新開(kāi)工面積6.6億平方米，同比下降34.4%。其中，住宅新開(kāi)工面積4.9億平方米，同比下降35.4%。6月當(dāng)月全國(guó)房屋新開(kāi)工面積1.5億平方米，同比下降45.1%，單月降幅較5月擴(kuò)大3.2個(gè)百分點(diǎn)。
房屋竣工面積： 2022年1-6月，全國(guó)房屋竣工面積2.9億平方米，同比下降21.5%。其中，住宅竣工面積2.1億平方米，同比下降20.6%。
從累計(jì)同比看，1-6月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額和新開(kāi)工面積降幅繼續(xù)擴(kuò)大。從單月同比看，6月單月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額和新開(kāi)工面積降幅較5月分別擴(kuò)大1.6、3.2個(gè)百分點(diǎn)。
近期，供應(yīng)端房企的開(kāi)發(fā)投資意愿較低，新開(kāi)工的房地產(chǎn)項(xiàng)目也較少。據(jù)百年建筑調(diào)研，目前混凝土攪拌站的在手訂單以老訂單供貨為主，新訂單量較少。且由于行業(yè)內(nèi)整體回款情況不佳，攪拌站接新訂單的積極性也較低。
結(jié)合房企融資數(shù)據(jù)看，2022年上半年，房企合計(jì)融資額同比下滑超過(guò)50%。7月房地產(chǎn)企業(yè)將再迎償債高峰期，債務(wù)到期規(guī)模達(dá)830億。房企現(xiàn)金流的緊張、到期債務(wù)規(guī)模較高或使得7月房地產(chǎn)的新開(kāi)工面積和開(kāi)發(fā)投資額繼續(xù)下滑。
整體看，供應(yīng)端的改善跡象仍較弱。
二、需求：6月商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額同比降幅均收窄超10個(gè)百分點(diǎn)
銷(xiāo)售面積： 2022年1-6月，商品房銷(xiāo)售面積為6.9億平方米，同比下降22.2%。其中，住宅銷(xiāo)售面積為5.8億平方米，同比下降26.6%。6月當(dāng)月商品房銷(xiāo)售面積為1.8億平方米，同比下降18.3%，單月降幅較5月收窄13.5個(gè)百分點(diǎn)。
銷(xiāo)售額：2022年1-6月，商品房銷(xiāo)售額為6.6萬(wàn)億元，同比下降28.9%。其中，住宅銷(xiāo)售額為5.8萬(wàn)億元，同比下降31.8%。6月當(dāng)月商品房銷(xiāo)售額1.8萬(wàn)億元，同比下降20.8%，單月降幅較5月收窄16.9個(gè)百分點(diǎn)。
從累計(jì)同比看，1-6月商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額降幅仍在20%以上，但較1-5月分別收窄1.4和2.6個(gè)百分點(diǎn)。從單月同比看，6月單月商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額降幅較5月分別收窄13.5和16.9個(gè)百分點(diǎn)。
6月及前6月商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額均出現(xiàn)明顯的收窄，銷(xiāo)售市場(chǎng)觸底后企穩(wěn)回暖。需求端改善的主要原因有，一是宏觀調(diào)控政策的加碼，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)一攬子政策的持續(xù)發(fā)力；二是各地方因城施策力度加大，陸續(xù)出臺(tái)針對(duì)需求端的放寬松政策，如調(diào)整公積金貸款額度、下調(diào)首付比例、放寬限購(gòu)條件等；三是6月全國(guó)多地疫情恢復(fù)情況較好，樓市恢復(fù)正常交易，被疫情積壓的購(gòu)房需求得到集中釋放。
整體看，房地產(chǎn)需求端的修復(fù)動(dòng)力要強(qiáng)于供應(yīng)端。
三、資金來(lái)源：前6月房企到位資金同比降幅超25%
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金：2022年1-6月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金7.7萬(wàn)億元，同比下降25.3%。
國(guó)內(nèi)貸款：2022年1-6月，國(guó)內(nèi)貸款1.0萬(wàn)億元，同比下降27.2%。
自籌資金：2022年1-6月，自籌資金2.7萬(wàn)億元，同比下降9.7%。
定金及預(yù)收款：2022年1-6月，定金及預(yù)收款2.5萬(wàn)億元，同比下降37.9%。
個(gè)人按揭貸款：2022年1-6月，個(gè)人按揭貸款1.2萬(wàn)億元，同比下降25.7%。
1-6月房企到位資金同比下降超25%，降幅較1-5月收窄0.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款占比較去年同期增長(zhǎng)6.1個(gè)百分點(diǎn)，國(guó)內(nèi)貸款、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款占比較去年同期均下降。
四、展望7月：全國(guó)樓市繼續(xù)復(fù)蘇，但追及去年有難度
6月房企整體資金狀況依舊偏緊，全國(guó)土地市場(chǎng)維持低迷態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)7月房地產(chǎn)供應(yīng)端數(shù)據(jù)仍不太樂(lè)觀。供應(yīng)端的痛點(diǎn)主要在房企的融資端。
需求端數(shù)據(jù)出現(xiàn)改善，尤其是重點(diǎn)城市率先回暖。在房地產(chǎn)需求端利好政策持續(xù)加碼下，預(yù)計(jì)7月各城的房地產(chǎn)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)將繼續(xù)在分化中陸續(xù)復(fù)蘇。
整體來(lái)看，雖然全國(guó)樓市整體已明顯復(fù)蘇，但復(fù)蘇勁頭偏弱。近期不斷爆出的多地“停貸”新聞，雖然銀行和地方政府均出面回應(yīng)將妥善處理，風(fēng)險(xiǎn)可控。但對(duì)市場(chǎng)信心會(huì)產(chǎn)生一定影響，一定程度上或拖累市場(chǎng)節(jié)奏。所以，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于磨底階段，各方面數(shù)據(jù)要追及去年同期水平，仍有一定的難度。
資訊編輯：金央央 021-26300226 資訊監(jiān)督：湯浛溟 021-26093670 資訊投訴：陳杰 021-26093100免責(zé)聲明：Mysteel發(fā)布的原創(chuàng)及轉(zhuǎn)載內(nèi)容，僅供客戶參考，不作為決策建議。原創(chuàng)內(nèi)容版權(quán)歸Mysteel所有，轉(zhuǎn)載需取得Mysteel書(shū)面授權(quán)，且Mysteel保留對(duì)任何侵權(quán)行為和有悖原創(chuàng)內(nèi)容原意的引用行為進(jìn)行追究的權(quán)利。轉(zhuǎn)載內(nèi)容來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)，目的在于傳遞更多信息，方便學(xué)習(xí)與交流，并不代表Mysteel贊同其觀點(diǎn)及對(duì)其真實(shí)性、完整性負(fù)責(zé)。申請(qǐng)授權(quán)及投訴，請(qǐng)聯(lián)系Mysteel（021-26093397）處理。
