三季度土地市場成交仍延續(xù)低迷態(tài)勢。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年第三季度全國經(jīng)營性土地成交建筑面積為3億平方米，同比下降30%；土地總成交金額為1.1萬億元，同比下降9.5%；同比降幅較二季度分別收窄了16.2和40.9個(gè)百分點(diǎn)。
“由于銷售端未見實(shí)質(zhì)性恢復(fù)，導(dǎo)致房企拿地信心偏弱，收縮拿地、暫緩拿地成為房企經(jīng)營的主要策略。”克而瑞分析師表示，不過多個(gè)重點(diǎn)城市在三季度調(diào)整了土拍規(guī)則，并進(jìn)一步提升土地出讓的質(zhì)量和數(shù)量，全國土地市場成交同比降幅較二季度有所趨緩。
在溢價(jià)率方面，三季度只有杭州等少數(shù)城市土拍出現(xiàn)了較高熱度，大多數(shù)城市土拍較為平淡，底價(jià)成交較多。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，前三季度成交土地的整體溢價(jià)率為4.3%，較去年同期下降10.2個(gè)百分點(diǎn)；土地流拍率則維持在20%以下的水平。
前三季度在謹(jǐn)慎投資的策略下，房企在三四線城市投資全面萎縮，僅有核心一二線城市以及部分熱點(diǎn)三四線城市的優(yōu)質(zhì)地塊能夠吸引房企參拍。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至今年9月末，百強(qiáng)房企拿地投資84%集中于22個(gè)核心城市。其中，百強(qiáng)房企在一線城市的投資占比達(dá)到39%，較8月末提升1個(gè)百分點(diǎn)；二線城市投資占比則穩(wěn)定在49%；三四線城市投資占比減少1個(gè)百分點(diǎn)，降至12%，主要以佛山、東莞、金華、溫州等強(qiáng)三線為主。
在城市層面，土地市場熱度較高的城市包括上海、合肥、杭州，其中合肥的成交建面和溢價(jià)率均為前三季度集中供地城市中最高，上海則是土地成交總額最高，而杭州成為2022年前三季度成交建面與金額的雙榜眼。
“熱點(diǎn)城市的核心區(qū)域仍舊是房企補(bǔ)倉調(diào)結(jié)構(gòu)的重點(diǎn)，在三四線市場下行、需求退潮之下，房企在核心城市的拿地集中度將持續(xù)走高。”中指院分析師稱。
從拿地企業(yè)的類型看，前三季度房企投資呈現(xiàn)央國企及地方平臺公司占主導(dǎo)、民企持續(xù)“隱身”的格局。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，1-9月拿地金額TOP100房企中，城投、平臺類公司數(shù)量占比49%，民企、國企各占24%和27%。從金額占比來看，民企僅占到21%，而國央企則超過60%。
此外，2022年暫停投資房企超過30家，單9月就有超過七成50強(qiáng)房企無投資。而拿地表現(xiàn)相對積極的仍是保利、華潤置地、招商、越秀等央國企，三季度月均拿地金額均較上半年增長超過100%，其中華潤置地三季度拿地近480億元，民企僅有濱江、龍湖、偉星等拿地相對積極。
為刺激市場回暖、維穩(wěn)土地市場，部分集中供地城市進(jìn)一步放松土拍政策，以提振房企拿地積極性。
例如南京第三輪出讓的46宗地塊全部不設(shè)毛坯房銷售限價(jià)；合肥提出銀行保函代替競買保證金；而長沙則宣布調(diào)整地塊推介方式，今后不再按年度批次推介土地，更改為年度常態(tài)化持續(xù)更新推介。
“雖然地方多次放寬土拍政策、供應(yīng)優(yōu)質(zhì)宅地以降低房企拿地壓力，但由于新房銷售整體仍處在筑底期，房企資金壓力未得到緩解，民營房企拿地意愿仍較為有限。”上述克而瑞分析師稱。
其進(jìn)一步表示，預(yù)計(jì)四季度房企拿地規(guī)模將進(jìn)一步回落，整體地市信心恢復(fù)仍需依靠新房銷售端回暖。
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