8月樓市核心觀點(diǎn)：

1. 短期看，“保交樓”政策的進(jìn)一步推進(jìn)和落地會(huì)對(duì)樓市的供給端產(chǎn)生較明顯的刺激作用，房地產(chǎn)開發(fā)投資和竣工面積有望在四季度末迎來邊際修復(fù)。

2. 8月，疫情等因素制約了樓市的銷售數(shù)據(jù)修復(fù)，樓市各項(xiàng)數(shù)據(jù)改善依舊不及預(yù)期。在各地寬地產(chǎn)政策不斷加碼，壓實(shí)保交樓政策的同時(shí)不斷出臺(tái)增量政策的情況下，預(yù)計(jì)地產(chǎn)銷量在9月會(huì)有所回暖，但幅度有限。

（1）供應(yīng)：8月房屋新開工面積同比降幅已連續(xù)5個(gè)月超四成

房地產(chǎn)開發(fā)投資額：2022年1-8月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額9.1萬億元，同比下降7.4%。其中，住宅開發(fā)投資額6.9萬億元，同比下降6.9%。8月單月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額1.1萬億元，同比下降13.8%，單月降幅較7月擴(kuò)大1.5個(gè)百分點(diǎn)。

房屋施工面積：2022年1-8月，全國房屋施工面積85.9億平方米，同比下降3.7%。其中，住宅施工面積60.7億平方米，同比下降3.8%。

房屋新開工面積： 2022年1-8月，全國房屋新開工面積8.5億平方米，同比下降37.2%。其中，住宅新開工面積6.2億平方米，同比下降38.1%。8月單月全國房屋新開工面積0.9億平方米，同比下降45.7%，單月降幅較7月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。

房屋竣工面積： 2022年1-8月，全國房屋竣工面積3.7億平方米，同比下降21.1%。其中，住宅竣工面積2.7億平方米，同比下降20.8%。

從單月同比看，8月單月房地產(chǎn)開發(fā)投資額和新開工面積降幅較7月分別擴(kuò)大1.5、0.3個(gè)百分點(diǎn)。從累計(jì)同比看，1-8月房地產(chǎn)開發(fā)投資額和新開工面積降幅均繼續(xù)擴(kuò)大。

8月單月房地產(chǎn)開發(fā)投資額降幅達(dá)13.8%，房屋新開工面積同比降幅已連續(xù)5個(gè)月超四成。這說明供應(yīng)端房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)的投資信心仍然不足，開工積極性較差。

根據(jù)百年建筑9月份針對(duì)鄭州“保交樓專項(xiàng)行動(dòng)”實(shí)際情況所做的兩期調(diào)研可知，“保交樓”相關(guān)政策的出臺(tái)，對(duì)于房地產(chǎn)市場信心的提振效果逐漸顯現(xiàn)。目前，鄭州市場的停工樓盤已陸續(xù)復(fù)工，盡管市場復(fù)工進(jìn)度尚未達(dá)到市場預(yù)期，但上下游企業(yè)對(duì)此均保持謹(jǐn)慎看好的態(tài)度。預(yù)計(jì)形成更多的實(shí)物工作量尚需一定時(shí)間。

“保交樓”政策的進(jìn)一步推進(jìn)和落地會(huì)對(duì)樓市的供給端產(chǎn)生較明顯的刺激作用，房地產(chǎn)開發(fā)投資和竣工面積有望在四季度末迎來邊際修復(fù)。

（2）需求：8月商品房銷售面積和銷售額同比降幅均擴(kuò)大超7個(gè)百分點(diǎn)

銷售面積： 2022年1-8月，商品房銷售面積為8.8億平方米，同比下降23.0%。其中，住宅銷售面積為7.4億平方米，同比下降26.8%。8月單月商品房銷售面積為1.0億平方米，同比下降22.6%，單月降幅較7月收窄6.3個(gè)百分點(diǎn)。

銷售額：2022年1-8月，商品房銷售額為8.6萬億元，同比下降27.9%。其中，住宅銷售額為7.5萬億元，同比下降30.3%。8月單月商品房銷售額為1.0萬億元，同比下降19.9%，單月降幅較7月收窄8.3個(gè)百分點(diǎn)。

從單月同比看，8月商品房銷售面積和銷售額的單月降幅均由7月的擴(kuò)大轉(zhuǎn)為收窄，同比分別收窄6.3和8.3個(gè)百分點(diǎn)。從累計(jì)同比看，1-8月商品房銷售面積和銷售額的累計(jì)降幅較前7月分別收窄6.3和8.3個(gè)百分點(diǎn)。

2022年1-8月，商品房銷售面積和銷售額累計(jì)同比降幅仍較大；8月單月商品房銷售面積和銷售額同比降幅均在兩成左右。從各區(qū)域看，前8月僅東部地區(qū)的商品房銷售面積累計(jì)同比降幅收窄。

需求端來看，整體樓市情緒尚未修復(fù)。各地方政府在8月出臺(tái)穩(wěn)地產(chǎn)的調(diào)節(jié)政策趨向平穩(wěn)，疫情也抑制了居民購房需求，因此銷售端數(shù)據(jù)8月的表現(xiàn)較為低迷。

（3）資金來源：前8月房企到位資金連續(xù)3個(gè)月同比下降超25%

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金：2022年1-8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金10.1萬億元，同比下降25.0%。

國內(nèi)貸款：2022年1-8月，國內(nèi)貸款1.2萬億元，同比下降27.4%。

自籌資金：2022年1-8月，自籌資金3.6萬億元，同比下降12.3%。

定金及預(yù)收款：2022年1-8月，定金及預(yù)收款3.3萬億元，同比下降35.8%。

個(gè)人按揭貸款：2022年1-8月，個(gè)人按揭貸款1.6萬億元，同比下降24.4%。

1-8月房企到位資金連續(xù)3個(gè)月同比下降超25%，降幅較1-7月縮小0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，國內(nèi)貸款、定金及預(yù)收款占比較去年同期分別下降0.4和5.5個(gè)百分點(diǎn)；自籌資金、個(gè)人按揭貸款占比較去年同期分別增長5.1和0.1個(gè)百分點(diǎn)。

資金來源來看，房地產(chǎn)企業(yè)的資金面依舊偏緊，定金和自籌資金成為了房地產(chǎn)企業(yè)資金的主要來源。

（4）展望9月：疫情抑制樓市修復(fù)，穩(wěn)地產(chǎn)政策或加快出臺(tái)

8月，疫情等因素制約了樓市的銷售數(shù)據(jù)修復(fù)，樓市各項(xiàng)數(shù)據(jù)改善依舊不及預(yù)期。在各地寬地產(chǎn)政策不斷加碼，壓實(shí)保交樓政策的同時(shí)不斷出臺(tái)增量政策的情況下，預(yù)計(jì)地產(chǎn)銷量在9月會(huì)有所回暖，但幅度有限。

后期，預(yù)計(jì)會(huì)有更多城市加碼穩(wěn)地產(chǎn)的相關(guān)調(diào)節(jié)政策，但熱點(diǎn)城市政策出臺(tái)可能仍偏謹(jǐn)慎。未來住房政策將從供需兩側(cè)發(fā)力，更好地滿足居民剛性和改善性住房需求，合理有效增加住房供給，讓全體人民住有所居。

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