年末的土地市場尚未停止忙碌，相較去年，多個城市增加了第四批甚至第五批集中供地計劃，為房企提供更多選擇。

截至11月3日，蘇州和無錫已經率先完成了第四批集中供地工作，無錫更是快速上架了第五批集中供地地塊，14宗土地總起始價224.1億元。累計前四輪供地結果，無錫將在第五批集中供地后順利完成全年供地任務。

另據不完全統計，北京、杭州、南京、深圳、武漢等城市也都在10月份公告了第四批集中供地詳情，預計11月內完成土拍。按照計劃，還將有部分城市也將在近期啟動第四批集中供地，形成年末土地市場的生機。

今年以來，土地市場“預申請+少量多次”的供應模式，為企業排布資金、提高土地成交率預留了更多靈活空間。但受到企業自身資金狀況等因素影響，各批次土地成交熱度相繼走低。

據中指研究院統計數據，2022年前10個月，百強房企拿地規模同比下降50.2%，但降幅已經連續5個月收窄，好勢頭也開始顯現，民營房企在蘇州和無錫的第四批集中供地中貢獻了拿地比例，央企、國企更是在無錫的四批次集中供地中充當了活躍角色。

增加供應批次之后，疊加市場信心的持續注入，四季度后半部分的市場成色是否能夠有所恢復，房企拿地能否迎來企穩？

點點星火

最早完成第四批集中供地的無錫，在該批次推出了13宗涉宅用地，最終全部底價成交，土地出讓金總計163.8億元。蘇州第四批集中供地原計劃推出20宗涉宅地塊，其中2宗在競拍之前提前公告了延長掛牌時間，最終18宗土地也全部底價成交，共獲土地出讓金179億元。

供地結果平穩，但央企、國企和民營房企的拿地積極性相對此前有所提升。

盡管臨近年底房企資金也相對緊張，但無錫四批次還是成功吸引了央、國企出手。

最終，綠地香港在無錫四批次集中土拍中獲得3宗地塊，保利獲得2宗地塊。民營房企方面，當地民營房企獲得3宗地塊，朗詩摘得1宗地塊。

值得注意的是，近期財政部印發了《財政部關于加強“三公”經費管理嚴控一般性支出的通知》，其中提到“嚴禁通過舉債儲備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入”。

今年以來，無錫的集中供地以城投等地方國資平臺為拿地主力軍，在一批次、二批次、三批次中，地方國資拿地金額占比分別為92%、55%、89%。而根據拿地企業的股權結構初步計算，無錫四批次土拍中，地方國資拿地金額占比大幅下降至33%。“可見該政策對于限制地方國資托底拿地起到了一定的約束效果。” 中指研究院土地事業部負責人張凱分析表示。

蘇州四批次土拍中，民營房企的拿地熱情則更加明顯。共有8家民營企業參與此次競拍并取得土地，朗詩、路勁、中鷹、龍湖等均有所斬獲，其中龍湖聯合當地國企漕湖置地以19.6億元獲得相城經開區地塊。

龍湖方面向透露，現在拿地是為明年的銷售做鋪排，拿地時著重考慮項目的周轉和利潤情況，聚焦重點城市的優質地塊，為未來營收積蓄力量。

據測算，民營房企在無錫和蘇州第四批集中供地中的拿地金額占比分別達到23%和25%，這是否意味著民營房企逐漸開始恢復在土地市場的活躍度？

業內人士分析認為，那些優質地塊依然是房企未來的糧倉，相對吸引了民營房企的青睞，但在銷售回暖尚未確立的當下，大部分民營房企出手還會保持審慎態勢。

與此同時，土地供應端的誠意還在加強。“預申請+少量多次”供應模式下，一方面可以讓企業提前進行宗地研判，獲取目標地塊；另一方面多次供應可以讓企業根據自身資金狀況進行靈活拿地提高土地成交率。

張凱表示，加推一輪集中供地可以通過分散土地供應時間上的集中度，為房企降低短期內的資金壓力，也可以在現階段有效補充土地財政收入。

以深圳為例，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，與前幾輪供地相比，深圳第四批次供地最大的不同就是暫停了自持和無償移交公共住房或設施，暫停了競配建。“為了給開發商創造良好的利潤空間預期，深圳第四批集中供地中普通商品住房最高限價也有所上升，這有利于降低開發商拿地成本，提高周轉效率，提升開發商拿地積極性。”他說。

房企分化

聚焦到房企本身，今年前10個月的拿地表現相較往年冷淡。

中指研究院數據顯示，2022年前10個月，TOP100房企拿地總額11229億元，拿地規模同比下降50.2%，降幅比上月收窄1.0個百分點，連續五月維持收窄態勢。10月單月，50家代表房企拿地總額同比下降42.6%，降幅較上月擴大；環比大幅下降75.9%。

分析房企拿地下降的根本原因，在于銷售下行，目前仍沒有明顯復蘇回暖，疊加民營房企融資困境，雙向擠壓之下，限制了投資表現。

據中指研究院統計，2022年前10個月，TOP100房企銷售總額為60954.6億元，同比下降43.4%，降幅較上月收窄1.7個百分點，具體到房企銷售規模，千億以上陣營共有16家房企，較去年同期減少了50%。

其中，央企、國企表現相對亮眼。2022年前10個月，華潤置地、保利發展和招商蛇口的新增貨值占據前三，分別為2003億元、1923億元和1588億元。

這與央企、國企的銷售好成績有著緊密關聯。這類企業較為集中在布局一二線核心城市，憑借穩健的經營、暢通的融資優勢和政府背書，備受消費者信賴，進一步轉化成銷售業績的增長。

近兩個月以來，央企、國企更是積極發力、加大促銷力度，搶收回款。如招商蛇口9月銷售額當月同比增長50.1%，10月銷售額當月同比增長51.8%；華潤置地9月銷售額當月同比增長40.6%，10月銷售額當月同比增長36.6%。

但隨著市場銷售態勢持續乏力，土地市場的整體表現也在趨冷，即便是央企、國企的拿地力度也出現了減弱趨勢。2022年首批、二批次集中供地，央、國企拿地金額占比均在四成以上，而三批次拿地占比卻降至三成，漸顯乏力。民營房企今年在土地市場的拿地意愿一直保持在低位，第三批集中供地中，地方國資平臺和央企、國企的拿地金額總占比達到八成以上。

不過一個好消息是，民營房企的融資訴求正在得到重視。

11月1日，交易商協會、房地產業協會聯合中債增進公司，召集金輝、新希望地產、德信中國、大華集團、仁恒置業、雅居樂等21家民營房企召開座談會，介紹中債增進公司增信支持民營房企發債融資工作相關進展，并聽取各方意見建議。

行業人士認為，此舉意味著進一步加大了民營房企債券融資的支持力度。“之前只有個別幾家企業通過中債增增信發債，這次參加座談會的企業有21家，可見支持發債的企業范圍在擴大。”中指研究院企業事業部研究負責人劉水表示：“后續將有更多的企業通過中債增發債融資，對暢通民營房企的融資渠道將有積極作用。”

展望后市，四季度是房地產修復的重要窗口期，預計未來政策延續放松態勢，降低購房門檻、降低購房成本、縮短購房時間或成重要優化方向。

9月底，多個監管部門集中出臺全國普惠性政策，降低購房成本，穩定市場預期，10月以來多地跟進落實相關舉措，據中指統計，已有72省市出臺政策81條，超百城對公積金利率進行調整，二十余城降低商貸首套利率至4%以下。

“短期來看，若宏觀經濟穩定恢復、相關政策積極落地且多地疫情得到有效控制，購房者置業情緒有望逐步修復，四季度新房市場或逐漸企穩。”中指研究院企業事業部研究負責人劉水認為。

李宇嘉則表示，近期開發商到位資金降幅收窄，六大銀行年內將推出6000億房地產貸款，這意味著房地產資金面有望好轉，將助推資金鏈改善、信心恢復、市場企穩。

免責聲明：Mysteel發布的原創及轉載內容，僅供客戶參考，不作為決策建議。原創內容版權歸Mysteel所有，轉載需取得Mysteel書面授權，且Mysteel保留對任何侵權行為和有悖原創內容原意的引用行為進行追究的權利。轉載內容來源于網絡，目的在于傳遞更多信息，方便學習與交流，并不代表Mysteel贊同其觀點及對其真實性、完整性負責。申請授權及投訴，請聯系Mysteel（021-26093397）處理。