核心觀點：
1.“保交樓”政策下，前10月房屋竣工面積累計同比連續3個月降幅收窄，竣工端修復的確定性增強。
2.10月份，樓市銷售面積、銷售額和房企到位資金繼續下行，主要受到多地疫情反復、居民購房觀望情緒較重、部分民營房企債務違約等因素的影響。整體看，地產企業資金鏈仍然承壓。
一、供應：10月竣工面積連續3個月降幅收窄，新開工單月降幅收窄
數據來源：百年建筑、鋼聯數據
房地產開發投資額：2022年1-10月，全國房地產開發投資額11.39萬億元，同比下降8.8%。10月單月全國房地產開發投資額1.04萬億元，同比下降16%，單月降幅較9月擴大3.88個百分點。
房屋施工面積：2022年1-10月，全國房屋施工面積88.89億平方米，同比下降5.7%。10月單月全國房屋施工面積1.00億平方米，同比下降32.58%，單月降幅較9月收窄10.59個百分點。
房屋新開工面積： 2022年1-10月，全國房屋新開工面積10.37億平方米，同比下降37.8%。10月單月全國房屋新開工面積0.90億平方米，同比下降35.08%，單月降幅較9月收窄9.27個百分點。
房屋竣工面積： 2022年1-10月，全國房屋竣工面積4.66億平方米，同比下降18.7%。10月單月全國房屋竣工面積0.57億平方米，同比下降9.42%，單月降幅較9月擴大3.43個百分點。
供給端解讀：
從10月單月同比看，房地產開發投資額、竣工面積降幅較9月均擴大超3個百分點，施工和新開工面積降幅較9月均收窄超9個百分點。從前10月累計同比看，房地產開發投資額和施工面積繼續擴大，新開工面積由增轉降，竣工面積繼續收窄。
一方面，前10月房地產開發投資額累計同比繼續擴大說明房企對樓市的投資心態謹慎。目前，房企的經營性現金流狀態尚未明顯改善，普遍執行“以銷定產”的思路，款項主要支持在建項目。而新開工單月稍顯成色主要是因為去年基數較低和一季度集中拿地的滯后性。
另一方面，雖然在去年高基數影響下，竣工面積單月同比下降。但實質上 “保交樓”政策的推動作用已逐步顯現，竣工端修復的確定性增強。前10月房地產開發企業房屋竣工面積同比下降18.7%，降幅比前9月收窄1.2個百分點，房屋竣工面積累計同比連續3個月降幅收窄。
二、需求：10月商品房銷售面積和銷售額同環比雙降
數據來源：百年建筑、鋼聯數據
銷售面積：2022年1-10月，商品房銷售面積為11.12億平方米，同比下降22.3%。其中，住宅銷售面積下降25.5%。10月單月商品房銷售面積為0.98億平方米，同比下降23.23%，單月降幅較9月收窄7.07個百分點。
銷售額：2022年1-10月，商品房銷售額為10.88萬億元，同比下降26.1%。其中，住宅銷售額同比下降28.2%。
銷售端解讀：
10月份，商品房銷售面積和銷售額繼續下行，主要受到多地疫情反復、居民購房觀望情緒較重、部分民營房企債務違約等因素的影響。疫情反復既約束了居民購房的場景又削弱了居民的收入預期、抑制了居民消費。部分民營房企出現債務違約問題使得需求端的悲觀預期較重。
三、資金來源：前10月房企到位資金繼續下行
數據來源：百年建筑、鋼聯數據
房地產開發企業到位資金：2022年1-10月，房地產開發企業到位資金12.55萬億元，同比下降24.7%。
國內貸款：2022年1-10月，國內貸款1.48萬億元，同比下降26.6%。
自籌資金：2022年1-10月，自籌資金4.49萬億元，同比下降14.8%。
定金及預收款：2022年1-10月，定金及預收款4.10萬億元，同比下降33.8%。
個人按揭貸款：2022年1-10月，個人按揭貸款2.02萬億元，同比下降24.5%。
資金來源解讀：
10月份房企到位資金降幅擴大，說明地產企業資金鏈繼續承壓。資金來源中，受銷售數據走弱拖累，定金及預收款、個人按揭貸款下行顯著。但從占比看，銷售回款（定金+按揭貸款）仍為房企資金來源的主要部分。
四、11月展望：房企融資端有望出現改善
十一月以來，地產供給端政策逐漸升溫。“第二支箭”的繼續推進和擴容，支持房企在內的民營企業融資，表明央行對于優質民營房企融資的明確支持，提振投資者信心，改善當前地產的信用環境。
此外，“金融16條”和“銀行保函置換預售監管資金”等政策組合拳的接續推出，將進一步滿足房地產項目合理的融資需求。供需兩端的政策的推出力度或持續加大，但最關鍵的銷售數據何時企穩仍需觀察，還要考慮到各地購房政策、疫情、特別是居民收入預期的影響。
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